제 1 장 총 론
제 1 절 부동산 시장과 부동산금융 시장 …………………………………………… 3
제 2 절 부동산금융과 부동산금융 관련 법규 ……………………………………… 7
Ⅰ. 부동산금융의 범위 ..................................................................................... 7
Ⅱ. 구조화 금융으로서 부동산금융.................................................................. 8
1. 특수목적기구(special purpose vehicle: SPV) .................................................... 9
2. 구조화 금융과 주요 법적 쟁점 ................................................................ 9
3. 구조화 금융과 세제혜택......................................................................... 12
4. 구조화 금융과 기타 특례 ...................................................................... 13
5. 구조화 금융과 부동산개발금융 .............................................................. 13
Ⅲ. 부동산금융 관련 법규의 범위 ................................................................. 14
1. 부동산 관련 법규의 범위 ....................................................................... 15
2. 부동산금융 관련 법규의 범위 ................................................................ 15
Ⅳ. 부동산금융 관련 법규의 구분 ................................................................. 16

제 2 장 부동산 프로젝트금융(Project Financing)
제 1 절 프로젝트금융(Project Financing) 개관 …………………………………… 21 Ⅰ.
개 념 ................................................................................................... 21
Ⅱ. 특 징 ................................................................................................... 22
1. 독립된 프로젝트법인(시행회사) 설립: 비소구(非遡求)(non-recourse) 내지 제한적 소구(limited recourse) 방식의 금융 .............................................. 22
2. 적절한 위험 배분 ................................................................................... 22
3. 대출자의 관리 및 감독 .......................................................................... 22
4. 전문적 금융주관사(manager) ................................................................. 23
Ⅲ. 프로젝트금융(Project Finance)의 일반적 절차 ............................................. 23
Ⅳ. 프로젝트금융의 일반적 구조 및 주요 당사자........................................ 24
1. 사업주(sponsor) ...................................................................................... 24
2. 프로젝트회사(project company).................................................................. 24
3. 정부(government) .................................................................................... 26
4. 제품 또는 용역 구매자(off-taker)............................................................. 26
5. 원자재 공급자(supplier) .......................................................................... 26
6. 사업 운영자(operator) ............................................................................. 27
7. 시공사(contractor) ................................................................................... 27
8. 금융기관(financial institutions) .................................................................. 27
9. 보험회사(insurer) .................................................................................... 27
10. 프로젝트금융의 구조와 계약 .................................................................. 27
Ⅴ. 프로젝트금융 관련 위험과 위험 관리 .................................................... 30

제 2 절 부동산 프로젝트금융 ……………………………………………………… 31
Ⅰ. 부동산개발사업과 (단계별) 주요 법적 쟁점 ............................................. 31
1. 부동산개발사업의 정의 ......................................................................... 31
2. 부동산개발사업의 종류 ......................................................................... 32
3. 부동산개발 주요단계 ............................................................................ 33
4. 국내 부동산개발사업(부동산 PF 포함)의 계약 구조 ................................... 34
5. 국내 부동산개발 단계별 주요 법적 쟁점 ............................................... 37
Ⅱ. 부동산 프로젝트금융과 채권 보전 방안................................................. 65
1. 총 설 ............................................................................................... 65
2. 인적 담보............................................................................................... 66
3. 물적 담보............................................................................................... 76
4. 국내 부동산 프로젝트금융(PF) 제도의 개선 방향 .................................. 87
Ⅲ. 「법인세법」상의 프로젝트금융투자회사(PFV)를 이용한 부동산금융 ....... 98
1. 연 혁 ............................................................................................... 98
2.「법인세법」상의 프로젝트금융투자회사(PFV)의 요건 ............................100
3. 프로젝트금융투자회사에 대한 세제 혜택 ..............................................111
4. 관련 법적 쟁점 분석..............................................................................114
5. 향후 과제..............................................................................................125
6. 공모형 부동산 개발 사업 프로젝트금융 ................................................127
Ⅳ. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」에 따른 프로젝트금융 방식의
부동산금융..............................................................................................138
1. 의 의 ..............................................................................................138
2. 연 혁 ..............................................................................................139
3. 민간투자사업의 시행 방식 ....................................................................141
4. 민간투자사업의 추진 방식 ....................................................................144
5. 사회기반시설사업 프로젝트금융의 구조 및 주요 관련 계약 ..................146
6. 사회기반시설투융자집합투자기구 .......................................................151
7. 사회기반시설사업 프로젝트금융의 담보와 신용 보강 수단 ...................167
8. 민간투자사업 활성화 방안 ....................................................................179

제 3 장 부동산신탁
제 1 절 총 설 …………………………………………………………………… 183
Ⅰ. 국내 신탁 관련 법제의 연혁 ..................................................................183
Ⅱ. 신탁재산별 수탁고 ..................................................................................185
Ⅲ. 신탁의 유형 ..............................................................................................185
Ⅳ. 신탁의 법제도적 기능 .............................................................................186

제 2 절 신탁 일반론 ………………………………………………………………… 187
Ⅰ. 신탁의 정의 .............................................................................................187
Ⅱ. 신탁과 투자신탁 ......................................................................................188
1. 투자신탁 ..............................................................................................188
2. 신탁 관련 국내법의 기본적 이해...........................................................190
Ⅲ. 개정 「신탁법」 ...........................................................................................199
1. 주요 내용과 특징 ..................................................................................199
2. 주요 법적 쟁점 .....................................................................................204

제 3 절 부동산신탁 ………………………………………………………………… 243
Ⅰ. 부동산신탁의 설정 ..................................................................................243
Ⅱ. 부동산신탁의 유형 ..................................................................................243
1. 토지(개발)신탁 ......................................................................................243
2. 담보신탁 ..............................................................................................248
3. 분양관리신탁 ........................................................................................264
4. 처분신탁 ...............................................................................................265
5. 관리신탁 ..............................................................................................266
6. 대리사무 ..............................................................................................268
Ⅲ. 정비사업과 신탁 ......................................................................................269
1. 연혁 ......................................................................................................269
2. 정비사업별 신탁업자의 참여 자격 .......................................................270
Ⅳ. 부동산신탁 관련 주요 법적 쟁점 ...........................................................270
1. 신탁종료에 따른 분양자 지위 승계와 하자담보책임의 면책적 승계 .....270
2. 분양받은 자의 분양대금반환청구 대상 ................................................271
3. 신탁토지의 지목 변경에 따른 수익 증가로 인한 간주취득세
납부주체 문제(신탁재산의 범위) ............................................................... 274
4. 신탁원부의 대항력 ...............................................................................274
5. 부동산소유권이전등기청구권 신탁 ......................................................275
6. 미등기 건물과 신탁 ..............................................................................278
7. 집합건물의 대지만에 대한 부동산담보신탁 설정의 유효성 ...................278
8. 수익권의 양도 제한은 가능한가 ..........................................................279

제 4 장 증권화(Securitization)를 통한 부동산금융(Ⅰ)
- 자산유동화를 이용한 부동산금융
제 1 절 「자산유동화에 관한 법률」상의 자산유동화를 이용한 부동산금융…… 283
Ⅰ. 자산유동화 개관 ......................................................................................283
1. 개 념 ..............................................................................................283
2. 특 성 .............................................................................................283
3. 장 단 점 ...............................................................................................284
4. 자산유동화 관련 법령 ...........................................................................284
Ⅱ. 자산유동화의 유형 ..................................................................................287
Ⅲ. 기본 용어 .................................................................................................289
1. 유동화자산 ...........................................................................................289
2. 유동화증권 ...........................................................................................289
3. 유동화전문회사 ....................................................................................291
Ⅳ. 자산유동화의 참여자...............................................................................293
1. 자산보유자 ...........................................................................................293
2. 자산관리자 ...........................................................................................295
3. 업무수탁자 ...........................................................................................295
4. 기타 참여자 ..........................................................................................296
5. 유동화 전업 외국법인 ..........................................................................296
Ⅴ. 자산유동화에 대한 특례 .........................................................................297
1. 자산 이전 절차의 간소화 특례 ..............................................................298
2. 자산 이전 비용의 절감 ..........................................................................299
3. 안정성 도모: 자산보유자 등의 도산 위험의 제거 또는 최소화를 위한 특례..................................................................................................... 301
4. 기타 특례..............................................................................................302
Ⅵ. 매매형 자산유동화 ..................................................................................303
1. 의 의 ..............................................................................................303
2. 기본 구조..............................................................................................303
3. 자산 양도 .............................................................................................304
4. 실무상의 규제 및 제한 .........................................................................311
Ⅶ. 신탁형 자산유동화(유동화신탁) .................................................................314
1. 개 념 ..............................................................................................314
2. 유 형 ..............................................................................................314
3. 신탁형 자산유동화 구조의 등장 배경....................................................316
4. 신탁회사(수탁자)와 관련된 특례 ............................................................317
5. 매매형 자산유동화와 신탁형 자산유동화의 비교 ..................................319
6. 신탁형 자산유동화와 관련된 법적 쟁점 ...............................................321
Ⅷ. 부동산 프로젝트금융(PF) 대출채권의 유동화 ........................................329
1. 개념 및 구조 .........................................................................................329
2. 법적 쟁점의 검토 ..................................................................................330
Ⅸ. 비정형(비등록) 유동화 거래......................................................................331
1. 정형(등록) 유동화 거래의 한계 ..............................................................332
2. 비정형(비등록) 유동화 거래의 유형........................................................332
3. 자산담보부대출(Asset-Backed Loan: ABL) 거래 .......................................333
4. 자산유동화기업어음(Asset-Backed Commercial Paper: ABCP) 거래...........339
5. 비정형(비등록) 유동화와 법인격 부인론(法人格 否認論)의 쟁점 ...................351
6. 일본의 부동산 증권화 구조와 시사점 ...................................................352
Ⅹ. 유동화증권 투자자 보호를 위한 신용 보강 방안 .................................356
1. 고려 가능한 방안 ..................................................................................356
2. 유동화자산에 질권 또는 저당권을 설정하는 방법 .................................356
3. 유동화증권 자체에 담보를 부가(附加)하는 방안 ....................................358
4. 신탁수익권을 활용하는 방안.................................................................359
5. 유동화전문회사 출자지분에 질권을 설정하는 방안...............................361
ⅩⅠ. 자산유동화 시장 제도의 개선 방안........................................................361
1. 배 경 ..............................................................................................361
2. 제도 개선 방안......................................................................................361
3. 합성(合成)유동화 거래 제도의 도입 문제 ................................................365

제 2 절 「한국주택금융공사법」상의 주택저당채권(債權) 유동화를 이용한
부동산금융 ………………………………………………………………… 378
Ⅰ. 연 혁 ..................................................................................................378
Ⅱ. 주택저당증권(MBS) 시장 ..........................................................................381
1. 두 단계의 시장: 주택담보대출 시장과 주택저당채권(債權) 유동화 시장 ......381
2. 주택저당채권(債權) 유동화 시장: 제 2 차 시장(secondary market) .......... 382
Ⅲ. 「한국주택금융공사법」에 따른 주택저당채권의 유동화를 이용한 부동산금융 ...............................................................................................386
1. 법 제정 목적 ........................................................................................386
2. 용어의 정의 ..........................................................................................386
3. 주택저당채권(債權)의 유동화 구조 .........................................................387

제 3 절 이중상환청구권부채권(Covered Bond)의 발행을 통한 부동산금융 …… 395
Ⅰ. 연 혁 ..................................................................................................395
Ⅱ. 개념 및 법적 성격...................................................................................397
Ⅲ. 일반적 요건 및 특징 ...............................................................................398
1. 이중상환청구권부채권의 요건 ..............................................................398
2. 낮은 위험 가중치 ..................................................................................400
Ⅳ. 주요 해외 입법례와 시사점 ....................................................................401
1. 독일의 ‘법정 이중상환청구권부채권’ ...................................................401
2. 영국의 구조화 이중상환청구권부채권(Structured Covered Bond)과
법정 이중상환청구권부채권 ................................................................ 405
3. 미국의 주택담보대출 이중상환청구권부채권(Residential Covered Bonds) ............417
4. 주요 EU 5개국의 법정 이중상환청구권부채권 법제의 비교 ..................424
Ⅴ. 이중상환청구권부채권(Covered Bond) 제도의 국내 도입논의 .................431
1. 법 제정 전 국내 기관의 이중상환청구권부채권(Covered Bond) 발행 사례 .......431
2. 이중상환청구권부채권 제도의 국내 도입 논의......................................440
Ⅵ. 「이중상환청구권부 채권의 발행에 관한 법률」의 제정과 그 주요 내용....442
1. 제정 배경..............................................................................................442
2. 이중상환채권법의 개관.........................................................................443
3. 이중상환청구권부 채권의 발행 .............................................................443
4. 이중상환청구권부 채권의 등록 .............................................................446
5. 기초자산집합의 관리 ............................................................................446
6. 우선변제권 및 이중상환청구권 .............................................................448
7. 위험관리 및 공시 ..................................................................................451
8. 발행기관의 채무자 금융정보의 제공 ....................................................452
9. 부실금융기관 지정 등에 관한 특례 .......................................................452
Ⅶ. 이중상환청구권부채권(Covered Bond)과 다른 유사 개념과의 비교 ........453
1. 무보증사채(unsecured bond) ........................................................... 453
2. 주택저당증권(MBS) ....................................................................... 453
3. 법정 이중상환청구권부채권과 유동화증권의 비교 ................................454
Ⅷ. 미국의 비우량주택담보대출(Sub-Prime Mortgage Loan) 사태와 금융 위기 .....455
1. 미국의 주택담보대출 ............................................................................455
2. 비우량주택담보대출의 구조..................................................................456
3. 비우량주택담보대출채권의 유동화 거래 구조 .......................................457
4. ‘비우량주택담보대출 사태’의 주요 원인 ...............................................459

제 5 장 증권화(Securitization)를 통한 부동산금융(Ⅱ)
- 집합투자기구와 부동산투자회사를 이용한 부동산금융
제 1 절 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」상의 집합투자기구를 이용한 부동산금융 ………………………………………………………………… 465
Ⅰ. 총 설 ..................................................................................................465
Ⅱ. 집합투자 ...................................................................................................466
1. 서 설 ..............................................................................................466
2. ‘집합투자’의 개념 .................................................................................467
3. 집합투자증권과 투자계약증권 ..............................................................473
4. 집합투자업 ..........................................................................................476
5. 집합투자기구 ........................................................................................476
Ⅲ. 부동산집합투자기구 ................................................................................477
1. 서 설 ..............................................................................................477
2. 부동산집합투자기구의 설정(설립) 유형 ..................................................479
3. 자산 운용 대상......................................................................................481
4. 부동산집합투자기구의 특징..................................................................484
5. 부동산집합투자기구 관련 주요 쟁점 .....................................................487
6. 세제 혜택..............................................................................................494
7. 전문투자형 사모부동산집합투자기구의 특례 ........................................495

제 2 절 「부동산투자회사법」상의 부동산투자회사를 이용한 부동산금융 …… 497
Ⅰ. 연 혁 ..................................................................................................497
1. 개 관 ..............................................................................................497
2. 법 개정 추이의 주요 내용 ....................................................................498
Ⅱ. 부동산투자회사의 유형 및 구조.............................................................507
1. 유 형 ..............................................................................................507
2. 구 조 ..............................................................................................512
Ⅲ. 부동산투자회사의 관계 기관(회사) ..........................................................515
1. 서 설 ..............................................................................................515
2. 자산보관기관 ........................................................................................515
3. 부동산투자자문회사 .............................................................................517
4. 자산관리회사 ........................................................................................519
5. 일반사무 등 위탁기관 ...........................................................................525
Ⅳ. 부동산투자회사에 대한 규제 내용 및 특징 ..........................................526
1. 법적 성격 및 형태 .................................................................................526
2. 설 립 ..............................................................................................527
3. 영업 인가 또는 등록..............................................................................529
4. 부동산투자회사의 기관: 주주총회, 이사회, 감사 ..................................532
5. 주식 발행..............................................................................................535
6. 자산의 투자 · 운용 업무.........................................................................539
7. 자금 조달: 금전차입 및 사채발행 허용..................................................545
8. 부동산 개발 사업 투자 ..........................................................................546
9. 부동산투자회사의 겸업 제한 등의 규제 ................................................547
10. 정보의 공시 의무...................................................................................549
11. 부동산투자회사 등에 대한 감독 · 검사...................................................550
12. 부동산투자회사의 합병 및 해산 ............................................................554
13. 부동산투자회사의 설립 등기 및 해산 등기 ............................................555
14. 내부통제기준의 제정 및 운영 ................................................................555
Ⅴ. 부동산투자회사에 대한 특례 ..................................................................557
1. 기업구조조정부동산투자회사에 대한 특례............................................557
2. 공모부동산투자회사 및 자산관리회사에 대한 특례...............................559
3. 보상을 목적으로 제공한 토지에 대한 개발 사업 투자의 특례................560
4. 세제 특례..............................................................................................560
5. 상법 일부 규정의 적용 배제..................................................................560
Ⅵ. 다른 유사 기구와의 비교........................................................................561
1. 부동산투자회사와 부동산집합투자기구의 비교 ...................................561
2. 부동산투자회사와 유동화전문회사의 비교 ..........................................563

제 6 장 부동산 투자 · 금융 관련 조세 제도
제 1 절 총 설 …………………………………………………………………… 567
제 2 절 부동산 투자 관련 조세 제도 ……………………………………………… 568
Ⅰ. 부동산 투자와 조세.................................................................................568
Ⅱ. 집합투자기구를 이용한 부동산 투자와 조세 ........................................568
1. 서 설 ..............................................................................................568
2. 부동산집합투자기구(투자신탁) 관련 세제...............................................569

제 3 절 부동산금융 관련 조세 제도 ……………………………………………… 575
Ⅰ. 명목회사와 부동산금융 ...........................................................................575
1. 명목회사와 부동산금융 ........................................................................575
2. 명목회사의 관련법상의 쟁점.................................................................576
Ⅱ. 명목회사와 조세 혜택 .............................................................................578
1.「법인세법」상의 조세 혜택....................................................................579
2.「지방세특례제한법」상의 조세혜택.......................................................581

제 7 장 해외 부동산 투자와 개발
제 1 절 총 설 …………………………………………………………………… 585
제 2 절 해외 부동산 투자·개발 구조 및 절차 …………………………………… 587
Ⅰ. 해외 부동산 투자의 구조........................................................................587
1. 국내 설정 집합투자기구를 이용한 해외 부동산 투자 ............................588
2. 외국에서 설정된 집합투자기구를 이용한 해외 부동산 투자 ..................588
Ⅱ. 해외 부동산 개발의 일반적 구조 ...........................................................589
Ⅲ. 해외 부동산 개발의 일반적 절차 ...........................................................591

제 3 절 해외 부동산 개발 관련 위험요소(Risk Factors)와 위험 관리(Risk Management) 방안 ………………………………………………………………………… 596
Ⅰ. 국가위험(정치적 위험)과 그 관리 방안 .....................................................596
1. 계약 조항..............................................................................................596
2. 보험(보증) 제도......................................................................................597
Ⅱ. 해외 투자 및 외국인 투자 관련 법적 위험과 그 관리 방안................597
1. 우리나라의 해외 투자법제 ....................................................................598
2. 투자대상국의 외국인 투자법제 .............................................................601
Ⅲ. 현지 부동산 개발 사업 시행 구조 관련 위험과 그 관리 방안 ............602
1. 토지법제 ...............................................................................................603
2. 회사 형태..............................................................................................603
3. 회사의 지배 구조 .................................................................................605
4. 자기자본 투자비율 규제........................................................................607
Ⅳ. 인·허가 관련 위험과 그 관리 방안......................................................607
Ⅴ.토지소유권(사용권) 확보 관련 위험과 관리 방안 ...................................608
Ⅵ. 금융 및 채권 확보 관련 위험과 관리 방안 ...........................................610
1. 현지 금융과 현지 외화대출 ...................................................................610
2. 외채(外債) .................................................................................... 611
3. 각종 채권 보전 내지 담보 설정 방안 .....................................................611
4. 담보권 실행 방안 ..................................................................................612
Ⅶ. 국제 조세 관련 위험과 관리 방안 .........................................................612
1. 조세법의 법원(法源)....................................................................... 613
2. 실질 과세 원칙......................................................................................613
3. 조세회피 규제 제도...............................................................................614
4. 이중 과세 조정 제도..............................................................................618
5. 부동산 투자 또는 개발 관련 고려 사항 및 국제 조세의 쟁점 .................621
Ⅷ. 분양 및 임대 관련 위험과 관리 방안 ....................................................625
Ⅸ. 투자자본 회수 관련 위험과 그 관리 방안.............................................626

참고문헌 ...................................................................................................... 627
색인 .............................................................................................................. 629