서문 __ 3

함정을 메워 줄 질문들

첫 번째 물음 __ 15

제가 의뢰를 한 변호사(또는 법무사, 이하에서 ‘또는’ 생략)가 법원에서 강제집행정지결정을 받았는데도 그 후에 저(=채무자)의 은행계좌를 채권자가 압류할 수 있다는데 이것이 맞는 얘기인가요?

두 번째 물음 __ 18

만약 앞 질문에서 압류가 유효하게 되면 채무자인 저는 그 이후에 어떻게 해야 되나요? 예금이 은행에 묶여버렸잖습니까?

세 번째 물음 __ 24

건물의 증축부분에 대한 경매와 함정을 피하는 법

네 번째 물음 __ 30

1. 왜 강제경매절차에서 채무자인 제가 똑같은 집행정지서류를 법원에 제출하였는데 언제 제출하는가에 따라서 어떨 때는 매수인(낙찰자)이 매각허가결정을 받을 때가 있고 어떨 때는 매각불허가결정을 받을 때가 있으며, 또 어떨 때에는 경매절차가 정지되는 것인가요?

2. 집행정지서류가 제출되는 시점에 따라서 경매법원이 어떻게 처리가 달라지는지 (1)의 질문과 관련해서 구체적으로 답해주세요.

다섯 번째 물음 __ 34

경매절차를 정지시키기 위하여서는 집행정지서류를 집행법원에 제출해야 한다는 이야기를 들었습니다. 혹시 제출시기에 제한이 있나요?

여섯 번째 물음 __ 37

집행정지서류의 제출로써 불변기간의 도과를 정지시킬 수 있을까요?

일곱 번째 물음 __ 40

저는 매수인(경락인)입니다. 경매법원의 매각허가결정이 있은 뒤에 채무자가 집행정지서류(민집 제49조 제2호, 제4호)를 제출하였다는데 그러면 저는 무작정 기다려야 되나요? 경매 매수보증금을 다시 찾아서 다른 물건에 응찰을 해보려고 하는데 가능한가요?

여덟 번째 물음 __ 42

1. 경매절차를 연기시키는 것과 정지시키는 것이 다른 것인가요? 저는 채무자이자 경매부동산 소유자인데요. 강제집행정지 담보공탁금을 마련하려면 시간이 좀 더 필요한데 그 사이에 경매가 될까봐 아주 걱정이 됩니다. 경매법원이 연기를 몇 달만 해주면 안되나요?

2. [위 1과는 다른 분의 질문] 채권자 1명은 판결로 강제경매신청을 했고, 채권자인 근저당권자는 그 담보권인 근저당권에 기해서 임의경매신청을 해서 지금 동일한 부동산이 중복해서 경매절차가 진행되고 있습니다. 둘 중 한 명은 경매절차를 연기신청해 주거나 연기신청에 동의해 준다는데 어떤가요?

아홉 번째 물음 __ 49

경매부동산이 사실은 갑의 것인데 A라는 자가 부동산소유권이전에 필요한 관련서류를 위조해서 A 자신의 명의로 허위로 이전등기를 해 놓고 있는 상태입니다. A는 자기소유명의로 등기해 놓고나서 허위의 근저당권을 C에게 설정해주었고 C가 근저당권에 기한 경매신청을 해서 현재 경매개시결정이 내려진 상태입니다.

열 번째 물음 __ 65

집행정지나 집행취소는 강제집행절차가 종결되기 전까지 해야 한다고 하는데요. 도대체 강제집행의 종결시기는 언제인가요? 민사집행규칙 제50조에 따르면 매수인(낙찰자)가 대금납부하기 전까지 집행정지서류를 내야 부동산소유명의를 지킬 수 있는 것 같은데 그렇다면 대금납부시점이 경매절차종결시점인가요?

열한 번째 물음 __ 71

가집행선고부 판결에 기한 강제집행이 실시된 후에 상소심에서 본안판결이 취소ㆍ변경되어 원판결의 집행력(執行力)이 실효(失效)되었습니다. 이 경우에 이미 원판결에 의하여 실시된 집행처분과 집행종료된 강제집행은 어떻게 처리되는가요?

열두 번째 물음 __ 81

경매절차에서 다세대주택을 매수한 사람입니다. 저는 매각대금을 완납한 다음 상대방을 상대로 부동산인도명령 신청을 하여 2017. 6. 21. 인도명령을 발령받았습니다. 그런데 이에 대하여 다세대주택의 이전 소유자(상대방)가 2017. 7. 2. 이 부동산인도명령에 대한 즉시항고를 제기하면서 2017. 7. 13. 그에 대한 강제집행정지신청을 하였습니다. 그렇지만 집행법원이 강제집행정지결정을 하기 전인 2017. 7. 20.에 저(=재항고인)는 앞서 받은 부동산인도명령에 기하여 이 건 다세대주택에 대한 인도집행을 마쳐버렸거든요.

열세 번째 물음 __ 86

부동산 임의경매절차에서 매수인(낙찰자)인 갑은 매각대금을 내고 평택시 임야 12,991㎡ 중에서 D소유지분 163.56/2142에 대하여 수원지방법원 평택지원 경매절차에 응찰하여 최고가매수인이 되고 입찰표에 기재한 대금을 완전히 납부하여 소유지분을 취득하였습니다. 그런데 그 후 경매절차가 완전히 종료되기 전에 D소유지분권 등기 전소유자 C지분(C=망A 상속인들 중 1인)의 이전등기의 근거가 된 J종중과 망A 상속인들 사이의 인락조서가 준재심의 소에 의하여 취소판결을 받게 되었다.

열네 번째 물음 __ 95

안녕하십니까? 저는 집행사건 담당 대리인 변호사입니다.

공장 및 광업재단저당법(舊 공장저당법)에 의한 기계기구목록을 포함하여 공장용지와 건물 및 도로 등을 함께 일괄매각을 하여 2회 매각기일에 20% 저감된 금액으로 최고가매수인에게 매각되고 매수인이 매각대금을 납부하였습니다.

그런데 기계기구목록에 포함된 3개의 기계 중 2개가 감정시에는 존재하였으나 매각 후 어느 시점에선가 없어졌습니다. 이에 매수인은 대금을 납부한 후였기에 이에 대하여 (소유자 등을 상대로) 형사고소를 하였고, 집행법원에 대금감액을 신청하였습니다.

그런데 기계기구목록에 포함된 3개의 기계 중 2개가 감정시에는 존재하였으나 매각 후 어느 시점에선가 없어졌습니다. 이에 매수인은 대금을 납부한 후였기에 이에 대하여 (소유자 등을 상대로) 형사고소를 하였고, 집행법원에 대금감액을 신청하였습니다.

(1) 민사집행절차에서 대금감액결정을 하는 법적 근거

(2) 대금감액신청이 경매의 담보책임을 묻는 것이라고 한다면 민법 채권법상 해제의 의사표시를 하여야 하는지 여부

(3) 사법보좌관이 대금감액결정을 하는 것인지, 아니면 집행판사가 대금감액결정을 하는지 여부

(4) 대금감액결정을 할 때 금액산정에 있어서 2회 매각기일의 최저매각가격을 기준으로 (없어진)기계금액 해당분을 감액할 것인지, 아니면 최초의 1회 최저매각가격 중에서 (없어진)기계금액 해당분을 감액할 것인지 여부에 대하여 답변을 주시면 좋겠습니다.

열다섯 번째 물음 __ 113

경매절차에서 매수인(낙찰자)A가 매각(경매)공고, 매각물건명세서 및 집행기록 등을 토대로 경매목적물에 관한 권리관계를 분석하여 경매참가 여부 및 매수신고가격 등을 결정하였는데, 매각(경매)기일이 지난 후에 발생한 위와 같은 사정변경(임대차관계보다 선행하는 근저당권의 말소로 인하여 당초에는 경매절차에서 대항력이 없는 임차인 병이 2번 근저당권보다는 주민등록(전입신고일)과 아파트점유일자에 있어서 법적으로 앞서기 때문에 대항력이 있는 경우) 매수인 A가 임대차를 승계하게 되어 발생한 손해를 누구에게 책임을 물을 수 있는가요?

열여섯 번째 물음 __ 123

경매절차에서 논을 낙찰받은 매수인(낙찰자)입니다. 낙찰받고나서 실측을 해 보니까 ‘매각공고된 논’의 면적(등기부상 면적)과 ‘실제 논’의 면적에 차이가 있습니다. 저는 입찰표에 제가 써낸 매각(매수)대금을 다 낼 수가 없습니다. 어떤 법적 방법이 시도될 수 있는가요?

열일곱 번째 물음 __ 126

경매절차에서 양평의 전원주택을 낙찰받은 매수인입니다. 낙찰받고 보니까 이 2층짜리 단독주택이 내부 벽에 금이 많이 가 있고 마루바닥도 거실 쪽에 폭 2미터 정도가 내려앉아 있습니다. 저는 응찰할 때 몰라서 높은 가격에 써 내서 낙찰받았는데 어떻게 방법이 없을까요?

매각대금을 안내면 민사집행절차에 의하여 매수보증금을 전액 몰수할 수밖에 없다고 경매법원 계장님이 얘기합니다.

열여덟 번째 물음 __ 129

[앞의 질문] 경매절차에서 가평의 전원주택을 낙찰받은 매수인입니다. 낙찰받고 보니까 이 2층짜리 단독주택이 내부 벽에 금이 많이 가 있고 마루바닥도 거실 쪽에 폭 2미터 정도가 내려앉아 있습니다. 저는 응찰할 때 몰라서 높은 가격에 써 내서 낙찰받았는데 어떻게 방법이 없을까요? 매각허가를 취소받고 싶은데 매각허가결정 후에도 취소하는 경우가 있다고 들었습니다.

매각대금을 안내면 민사집행절차에 의하여 매수보증금을 전액 몰수할 수밖에 없다고 경매법원 담당자는 얘기합니다.

열아홉 번째 물음 __ 141

공매로 농지취득 하였으나 농지취득자격증명을 발급받지 않고 있었는데 민사집행에 의한 가압류를 본압류로 이전하는 강제경매가 이루어져서 매수인이 경매대금을 모두 납부하고 농지취득자격증명을 취득한 경우

(1) 소유권은 공매절차 매수인과 경매의 매수인 중에서 누가 취득하나요?

(2) 만약 공매절차에서의 매수인(낙찰자)이 소유권을 취득하지 못한다면 매수인(낙찰자)은 경매절차의 담보책임을 물어서 배분절차에서 배당받은 채권자들을 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있는 것이죠?

스물 번째 물음 __ 161

농지경매절차에서 매각공고의 매각물건명세서 비고란에 “농지취득자격증명 미제출시 보증금 몰수”라고 되어 있었지만 설마하고 응찰했는데 최고가매수인으로 낙찰된 후에 농지소재지관서에 가보니 담당자가 “불법형질변경된 농지라서 원상회복명령이 발해질 것이기 때문에 농지취득자격증명을 내줄 수가 없다”고 딱 잘라 말하고 있습니다. 그래서 매각허가결정일까지 농지취득자격증명을 법원 경매계에 제출하지 못했습니다. 제 매수보증금은 몰수되고 마는 것인지, 저로서는 매우 황당합니다. 어떠한 구제방법이 있는지요?

스물한 번째 물음 __ 184

낙찰인이 낙찰을 받은 직후에 적법한 절차를 거쳐 현황대로 농지전용허가가 이루어짐으로써 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 소멸된 경우 농지취득자격증명이 필요한가요?

스물두 번째 물음 __ 186

(1) 벼 경작지로 이용되어 오다가 건물부지, 주차장, 잔디밭 등으로 불법형질변경된 토지가 있는데 공부상 잡종지로 되어 있습니다.

(2) 이 토지가 원래 농지로 이용될 것이 전제되지 않았던 잡종지로서 농지 보전의 필요성이 상대적으로 강하다고 보이지 아니한다는 등의 이유를 들어, 그 변경 상태의 일시성이나 원상회복의 용이성을 인정함에 있어서 공부상 지목이 전ㆍ답ㆍ과수원인 토지와 다른 기준을 적용, 원상회복이 용이하게 이루어지기 어렵다고 볼 수 있나요?

스물세 번째 물음 __ 196

매수인(낙찰자)의 원소유자(=체육시설업자)의 의무승계 여부와 담보신탁을 근거로 한 매매에의 적용 여부

(1) 체육시설, 예를 들어 골프장업의 필수시설인 건물과 토지에 대한 담보권실행 등을 위한 경매절차에서 매수인(경락인)이 체육시설업(골프장업)과 관련하여 형성된 체육시설업자(골프장업자)와 회원 사이의 사법상 약정에 따른 권리ㆍ의무(골프장입회보증금반환채무)를 승계하는가요?

(2) 만약 담보신탁계약에서 정한 공개경쟁 입찰방식이나 수의계약 방식에 의한 매매(=담보신탁을 근거로 한 매매)에 따라 체육필수시설을 인수한 매수인이라도 결과는 위 (1)과 같은가요?

스물네 번째 물음 __ 221

콘도미니엄시설 경매취득에서 회원권 인수의 범위

스물다섯 번째 물음 __ 234

1. A는 주유소시설을 민사집행법에 의한 경매로 취득하였습니다. 그런데 원소유자가 이전에 부정휘발유를 판 적이 있는데 경락인(매수인)A는 이 사실을 모르고 경매에 참여하였다고 합니다. 경락인(매수인)A는 경매로 취득하면서 새로이 적법하게 석유판매업허가를 받았습니다. 그런데 관할 행정청은 원소유자의 부정휘발유판매사실을 들어 A에 대한 석유판매업허가를 취소하였다는데 타당한가요?

2. 석유판매업자의 지위를 경매나 공매절차로 승계한 자에 대하여 종전의 석유판매업자가 유사석유제품을 판매하는 위법행위를 하였다는 이유로 행정청이 사업정지처분 또는 사업정지를 갈음하여 부과하는 과징금부과처분을 취할 수 있는 것인가요?

스물여섯 번째 물음 __ 243

공무원연금에 대한 압류가 전혀 불가능한가요?

스물일곱 번째 물음 __ 260

실무사례

채권자 B는 「채무자 = 망했다 주식회사」(이하 채무자회사)를 상대로 대여금소송을 제기하여 승소확정판결을 받았다. 채권자 B는 이 판결을 집행권원으로 채무자회사 명의로 등기된 건물에 관하여 강제경매를 신청하였고, 이 경매절차에 참여하여 낙찰받은 A는 대금납부를 완료하여 소유권을 취득하였다.

그런데 이 사건 강제경매의 배당절차가 완전히 끝나기 전에 채무자회사 명의로 경료되었던 소유권보존등기가 원인무효의 등기라는 이유로 경락인 A에 대하여 채무자회사명의의 보존등기에 터잡아 경료된 A 명의의 소유권이전등기를 말소하라는 내용의 판결이 확정되었다.

(1) 이 케이스에서 소유권등기명의를 말소당한 A는 어떤 구제를 받을 수 있는가요?

(2) 경매절차에 담보책임의 적용사례인가요? 강제경매의 공신적 효과와는 무관한가요?

스물여덟 번째 물음 __ 266

비트코인에 대한 강제집행가능성 여부

A와 B는 부부였는데 A의 외도로 인하여 재판상 이혼을 하였습니다. 1심 이혼소송에서 패소하고 항소심에서도 패소할 기색이 짙어지자 B는 자신의 전재산을 팔아서 현금을 마련하고서는 비트코인을 매수했습니다.

아래의 각 경우에 어떻게 될까요?

(1) B가 빗썸에 가입해서 비트코인을 매수하여 보유하고 있는 빗썸의 전자지갑에 비트코인을 보유한 경우

(2) B가 업비트에 가입해서 비트코인을 매수하여 자기의 개인지갑에 비트코인을 보유하고 있는 경우

스물아홉 번째 물음 __ 286

민사집행법 제246조 제1항 제4호의 압류금지규정과 공무원연금법상 압류금지규정의 상호관계 - 특히 양육비채권이 집행채권인 경우

서른 번째 물음 __ 300

채무자ㆍ소유자입장에서 감정평가액을 다투는 사안들

서른한 번째 물음 __ 307

언제 감정인의 평가액이 현저히 부당하여 경매절차에 중대한 하자가 있다고 말할 수 있나요?

서른두 번째 물음 __ 315

개발중인 토지의 감정평가에 관한 감정인의 주의의무의 정도 및 그 부당감정에 따른 손해배상책임이 문제된 사례

서른세 번째 물음 __ 325

배당이의소송을 수임한 변호사의 기일불출석으로 인한 소취하간주의 함정

서른네 번째 물음 __ 337

본안소송을 수임한 변호사가 강제집행이나 보전처분에 관한 소송행위를 할 때 의뢰인에 대해 갖는 위임계약상의 의무

서른다섯 번째 물음 __ 344

리모델링으로 인하여 기존 구분건물이 독립성을 상실한 경우에 기존 구분건물에 대한 등기의 효력 - 경매조차 하기 힘든 채권자의 함정

서른여섯 번째 물음 __ 351

건물의 합체로 기존 구분건물이 독립성을 상실한 경우에 합체로 생긴 새로운 건물의 공유지분에 관한 것으로 등기기록의 기재를 고치기 전에는 언제나 근저당권실행이 불가능한 것인가요?

서른일곱 번째 물음 __ 355

집합건물의 구분소유권 경매실무에서 ‘처분의 일체성’이란 개념이 무엇인가요?

서른여덟 번째 물음 __ 362

집행권원의 성립의 하자와 강제집행의 효력

● 판례색인 __ 381